第二批新房入市，前滩又登热搜——地标级项目世纪前滩天御终于上市。

一同火起来的还有前滩南，西区首发项目百合园入市，价格超过前滩，直逼百汇园。

这时大家陷入了无穷纠结中：

认可前滩南的开始纠结，百汇园、前滩天御、百合园怎么选？

不认可的也开始纠结，百合园凭什么那么贵？

01

其实环二纠结的比大家更早，前滩南规划刚出来就开始想不通：这样稀缺的土地，为什么要做成低密居住区？

上海的核心战略是一江一河，黄浦江两岸寸土寸金，三林滨江还是核心江段。

前滩南整体容积率0.45，446万方土地上只规划了204万方建筑。

这不是浪费土地吗？

之前沿河地段草草建成住宅的是普陀，苏州河大量优质地段都建成了小区。

北区最好的两个湾区建成了中远两湾城，南区两个湾区分别建成了大上海城市花园、半岛花园。

优质地段草草结束，直接导致普陀没有一片土地入选中央活动区。

如果苏州河沿线保留一些土地，打造大型公共活动中心，普陀的地位也会提升不少。

现在三林滨江又犯同样错误吗？

带着这种疑惑，环二请教过专业人士，他们的答复是：不然呢？

是啊，不做低密住宅又能做什么？

做CBD吗？前滩还没建完，北外滩估计还要15年，东外滩保守需要15年，北滨江、金滩还在排队，三林滨江做得了CBD吗？

做产业园？浦东大片的空地、临港大片的空地，滨江区域地价那么高，谁来做产业园？

所以做低密住宅最稳妥，短期可以卖地赚钱，长期也有缓冲。

容积率嘛，向上调很简单，你懂的。

想明白出发点，前滩南低定位就清晰了。

02

前滩南的另一个定位是，将前滩的红利吃透。

上海大部分地区发展成CAZ用了一百年，虹桥开发区快一点，用了40多年。

徐汇滨江借助世博东风，只用了15年；前滩，只用了10年。

当然前滩也有自己的问题，比如没有太多好房子。

前滩地块都不大，很难做出品质小区。再加上强限价，建设成本压缩到极致。

而且还有很多想不通的奇葩设计，户型没人看得懂。

这时前滩南出现一个高品质居住区、顶流小区，自然可以狠狠的收割一波流量。

在这个角度讲，前滩南的定位类似碧云。

陆家嘴负责提升地段价值，不喜欢住在CBD的高端客群自然需要碧云——即使当初碧云给外国人准备，后来却实际承担了市区别墅的职能。

当然前滩能级不如陆家嘴，前滩南定位自然不如碧云。

西区首发项目绿城百合园密度最低、定位最高，套均面积270平。

21-03、21-05地块为百合园

270平不算小，1.1容积率不算高，跟碧云别墅比还是差了一档。

其他小区容积率高了不少，户型也会小一些，整体定位与森兰、新江湾类似。

不过西区只有3035套房子，规模不如后两者。

东区是动迁房+小户型商品房，定位就低了很多。

东西两区有明显隔阂，形不成规模效应。

三面绿化一面江，美则美矣，商业就很难养成。

滨江一线虽说规划了不少商业，按这版规划大概率养不活。

40万人口养活一个10万方商业，西片区商业面积达到11.6万方，你想想这难度。

别指望东片区，东片区直接去前滩。

这样的一个封闭地段适合什么人呢？适合领导住啊。

03

讲到这答案基本清晰了，前滩南价格超过前滩明显是割韭菜。

前滩天御是前滩地区绝对的地标，定位超过九宫格三湘和格力。

如果换到陆家嘴，不说是汤臣一品级别，至少也是北滨江豪宅。

陆家嘴辐射的碧云别墅区，总价很高，单价却低了不少。

即使是刚交房的碧云尊邸，成交单价也仅18万左右，还是不如陆家嘴、北滨江一线豪宅。

碧云与陆家嘴风格不同，却都是成熟片区，定价尚且有差距。

前滩接近成熟，百合园周边刚启动开发，价格就持平明显不合理。

当然前滩南本来就是吃红利赚钱嘛，不寒碜。

当然绿城的品牌很响，吸引了不少流量。

且不说今日绿城与往日不同，被中交控股后开启了高周转路线，品质已经没有传说的神奇。

即使是达到往日水准，溢价也没有大家想象的高。森兰绿城御园虽说不便宜，并没有拉开邻居太大差距。

时代不同了，开发商区分度已经没那么高。

04

当然百合园还有另一对手——百汇园。

徐汇滨江与前滩同属CAZ，然而居住定位明显徐滨更高。

总价上前滩3房处于1800-2400万区间，徐汇滨江3000万起。

单价上前滩虽说有20万以上成交，却是个例，大部分只有15-18万；徐汇滨江20万单价是主流。

没办法，世博-前滩-徐汇滨江铁三角中，徐滨现在就是领头羊。

徐汇滨江体量太大，现在尚不如前滩成熟，写字楼租金也低于前滩中心。

西岸金融城交付后，徐汇滨江日趋成熟，租金超过前滩也是必然。

所以这三个高端项目相比，百汇园肯定还是首选。

前滩天御也是大热门，前滩南百合园就有套住的风险。

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编辑∣环线咨询